Divulgación de Riesgos — The Ark

Última actualización: 2026-06-24

La versión en español es la que rige para los usuarios argentinos; la versión en inglés es solo informativa.

1. Objeto y quiénes somos

The Ark es un marketplace en línea de información, marketing y generación de prospectos para tierras en San Martín de los Andes (SMA), Neuquén, Argentina, presentado a compradores del exterior. La plataforma que opera el marketplace es The Ark SAS. Los honorarios internacionales de tecnología y de plataforma, donde y cuando se ofrezcan, pueden facturarse a clientes del exterior a través de una entidad extranjera vinculada (una LLC de EE. UU.) (pendiente de confirmación de asesoría legal).

The Ark no es corredor inmobiliario, comerciante, agente, fiduciario, asesor financiero ni asesor de inversiones, y no posee matrícula de corretaje. The Ark no brinda asesoramiento legal, impositivo, de inversión ni financiero. La etapa de corretaje regulada de cualquier operación y la transferencia de dominio las ejecuta un corredor inmobiliario matriculado independiente de Argentina y un escribano público, no The Ark. No negociamos precio, no retenemos fondos de la operación ni actuamos como depósito en garantía (escrow).

Comprar tierras en la Patagonia como comprador extranjero no residente implica riesgos materiales. Leé esta divulgación antes de basarte en cualquier publicación, valuación o proyección de la plataforma, y antes de comprometer fondos. Los riesgos que siguen no son taxativos.

2. Riesgo país y macroeconómico

Argentina tiene un historial de volatilidad económica, alta inflación y cambios frecuentes en la legislación y la regulación por ley, decreto presidencial (DNU) y resolución administrativa, muchas veces con escaso preaviso. El derecho de propiedad, las reglas de propiedad extranjera, el tratamiento impositivo y la regulación cambiaria pueden cambiar entre la fecha en que ves una publicación y la fecha en que cerrarías la operación. El propio organismo recaudador nacional cambió: la antigua AFIP fue reemplazada por ARCA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero) mediante el Decreto 953/2024. No puede asumirse la estabilidad del régimen durante la vida de una inversión.

3. Riesgo cambiario y de control de capitales (FX)

Las tierras en la región se cotizan y se liquidan habitualmente en dólares estadounidenses, pero Argentina opera un régimen cambiario administrado a través del Banco Central (BCRA) y el Mercado Único y Libre de Cambios (MULC).

• Los controles cambiarios (el "cepo") se flexibilizaron para las personas humanas desde el 14 de abril de 2025 (BCRA Comunicación A 8226), pero siguen vigentes para las personas jurídicas, y las reglas pueden volver a endurecerse.
• El tipo de cambio oficial, el financiero (MEP/CCL) y el paralelo pueden diferir de manera material en cualquier momento, afectando el costo real de adquirir y el producido real de vender.
• Ingresar fondos a Argentina, liquidarlos y luego repatriar al exterior el producido de una venta están sujetos a las reglas del BCRA vigentes en cada momento y escapan al control de The Ark.

Estas condiciones cambian con frecuencia. Confirmá el régimen vigente con tu banco, tu escribano y un contador argentino matriculado antes de mover dinero. The Ark no brinda asesoramiento financiero y no mueve ni retiene tus fondos.

4. Riesgo de dominio y catastral

En Argentina el dominio se transmite únicamente con la escritura pública otorgada por escribano público, seguida de la inscripción en el registro de la propiedad provincial. Una publicación en The Ark no es dominio, ni reserva, ni garantía de título perfecto.

• Aun con un informe de dominio vigente, pueden existir gravámenes no declarados, servidumbres, usufructos, reclamos sucesorios o defectos históricos. Contratá a tu propio escribano para realizar un estudio de títulos independiente.
• Los datos catastrales oficiales (certificado catastral, nomenclatura, superficie) pueden no reflejar la mensura más reciente, y pueden surgir conflictos de límites con linderos. Las superficies y los límites consignados son indicativos hasta su confirmación por el catastro y un agrimensor.
• Las parcelas rurales y costeras a lagos conllevan una complejidad adicional de dominio y de acceso que solo el escribano y un agrimensor pueden resolver para una parcela determinada.

5. Riesgo de propiedad extranjera y de zona de frontera

Dos regímenes argentinos distintos pueden, cada uno, condicionar la compra de un comprador extranjero cerca de la frontera con Chile. Son leyes diferentes y no deben confundirse.

5.1 Zona de seguridad de fronteras — Previa Conformidad

SMA y la zona circundante de Neuquén se ubican dentro de la zona de seguridad de fronteras nacional (Zona de Seguridad de Fronteras), establecida por el Decreto-Ley 15.385/44. La zona alcanza hasta 150 km desde una frontera terrestre (la cifra de 50 km aplica a fronteras marítimas/lacustres), según la redeterminación del Decreto 253/2018; el límite interno exacto se fija por parcela según esa cartografía. Como SMA está bien dentro de la zona de frontera terrestre, la Previa Conformidad aplica a prácticamente toda compra extranjera en este lugar.

• Un comprador extranjero (o una entidad controlada por extranjeros) debe obtener la conformidad previa del Estado — la "Previa Conformidad" — antes de que la escritura pueda inscribirse legalmente. El órgano legalmente facultado para conceder la conformidad es la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad (creada por el Decreto-Ley 15.385/44).
• El trámite es administrado actualmente por la Dirección Nacional de Asuntos Técnicos de Fronteras, dentro del Ministerio del Interior (no el Ministerio de Defensa), y desde el 1 de noviembre de 2025 se presenta a través de la plataforma Trámites a Distancia (TAD).
• No existe un plazo de tramitación oficial publicado. El tiempo de tramitación es variable y puede agregar varios meses a una operación. Confirmá los plazos vigentes con tu escribano; no asumas un plazo fijo.
• Sin la Previa Conformidad la escritura no puede inscribirse. La seña del comprador puede quedar en riesgo si la compra no se condiciona a la obtención de esta conformidad.

5.2 Topes a la tierra rural extranjera — Ley 26.737

La Ley 26.737 (con su Decreto 274/2012) restringe la titularidad extranjera de tierras rurales. Según se entiende hoy, impone:

• topes de aproximadamente el 15% de titularidad extranjera a nivel nacional, provincial y municipal, con un subtope del 30% para cualquier nacionalidad extranjera única;
• un límite individual de cerca de 1.000 hectáreas, ajustado por un coeficiente zonal (Patagonia) (el coeficiente exacto queda a confirmar por asesoría legal); y
• una prohibición de adquisición extranjera de tierra rural que contenga o sea ribereña de cuerpos de agua permanentes significativos — directamente relevante para las parcelas costeras a lagos en torno a SMA (Lácar, Lolog, Meliquina y similares).
• Se requiere un certificado del RENTRE para inscribir la escritura de parcelas rurales.

Estado actual — dependiente de litigio. El DNU 70/2023 (art. 154) buscó derogar la Ley 26.737. Esa derogación fue suspendida judicialmente y declarada inconstitucional por la Cámara Federal de La Plata, y la cuestión está pendiente ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación. Por lo tanto, los topes y la prohibición sobre cuerpos de agua aplican hoy únicamente por medida cautelar judicial, y su permanencia depende de la Corte Suprema. Verificá el estado vigente con asesoría legal al momento de la compra.

Para un desglose comprador por comprador de ambos regímenes, ver la Divulgación para Compradores Extranjeros. Los pasos regulados — presentación ante el RENTRE, Previa Conformidad y la escritura — los llevan a cabo el escribano y el abogado del comprador, no The Ark.

6. Riesgo de cambio regulatorio

Más allá del litigio de la Ley 26.737 mencionado arriba, el programa más amplio de desregulación argentino (el paquete del DNU 70/2023 de 2023–2024 y los proyectos de reforma vinculados) continúa su trámite ante los tribunales y el Congreso. Disposiciones que afectan la propiedad extranjera, el régimen de sociedades extranjeras, el acceso al MULC y los impuestos pueden ser dictadas, suspendidas o anuladas mientras una compra está en curso. Las clasificaciones de zonificación municipal y provincial (FOS, Ocupación máxima, aptitud ambiental) y la protección del bosque nativo (OTBN, Ley 26.331) se fijan por ordenanza y pueden cambiar; una clasificación favorable mostrada en una publicación no garantiza que se mantenga. Tratá cada punto regulatorio de la plataforma como exacto a la fecha del documento de respaldo, no como una garantía permanente.

7. Riesgo impositivo

Los resultados impositivos dependen de la parcela, de las partes y de la ley vigente al cierre. Solo a título de orientación general — no constituye asesoramiento:

• El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) fue derogado por la Ley 27.743 (2024) y ya no se aplica.
• Para los vendedores, el Impuesto a las Ganancias cedular del 15% se aplica sobre la ganancia neta de inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018; los vendedores que adquirieron antes de esa fecha no adeudan impuesto federal en la capa de la transferencia. Es un costo del lado del vendedor, no del comprador.
• El Impuesto de Sellos provincial sigue aplicándose en Neuquén y habitualmente se reparte entre las partes; la mayoría de las compras extranjeras (de no residentes, de inversión o de segunda vivienda) no calificarán para la exención de vivienda única, así que presupuestalo. La alícuota exacta queda a confirmar con la autoridad de recaudación provincial y tu escribano.
• Los gastos de cierre del lado del comprador (honorarios del escribano, la parte de Sellos del comprador, aranceles registrales y certificados) se suman al precio.
• Las personas estadounidenses (US persons) siguen sujetas al impuesto de EE. UU. sobre la renta y las ganancias de fuente mundial, y no existe un convenio para evitar la doble imposición sobre la renta entre Argentina y EE. UU., por lo que el alivio se obtiene vía crédito fiscal extranjero unilateral y no por convenio. Consultá a un profesional impositivo en ambas jurisdicciones.

The Ark no brinda asesoramiento impositivo y no retiene ni ingresa ningún impuesto. Confirmá tu situación específica con un contador argentino matriculado y tu propio asesor impositivo.

8. Riesgo específico del inmueble y de infraestructura

• Las parcelas rurales pueden carecer de acceso vial legal, energía eléctrica, agua potable o conectividad, y las condiciones de acceso pueden variar según la temporada.
• Las designaciones ambientales (zonas roja/amarilla del OTBN, bosque nativo protegido) pueden restringir o prohibir la construcción.
• The Ark no manifiesta la aptitud para ningún uso, construcción o rendimiento en particular; debe verificarse de forma independiente.

9. Riesgo de exactitud de datos, 3D y escaneo RTK

Las publicaciones, superficies, índices de zonificación, documentos, modelos 3D y ortofotos en The Ark se compilan en un momento dado a partir de fuentes oficiales y de campo, y se proporcionan de buena fe. Pueden no reflejar los cambios catastrales, regulatorios o físicos más recientes, y The Ark no monitorea las parcelas de manera continua en busca de actualizaciones.

• Los escaneos con dron RTK, los modelos 3D Gaussian Splat, las curvas de nivel derivadas de datos de elevación y las ortofotos son ayudas de visualización y de medición indicativa, capturadas en una fecha determinada. No son una mensura, un plano topográfico, un límite catastral, ni una certificación de ingeniería o arquitectura, y no debe basarse en ellas como tales.
• Las mediciones, los límites y las cifras de pendiente o altura mostradas en el visor 3D son aproximadas y están sujetas a las condiciones de captura y a la tolerancia de georreferenciación.
• Para los términos vinculantes sobre exactitud de datos y 3D, ver los Términos del Servicio Sección 7 (Datos geoespaciales y de los avisos — tal cual y sin dependencia) y Sección 6.3 (datos geoespaciales y de los avisos) en los Términos del Servicio, y la Exención de Responsabilidad del Agente de IA para los límites de cualquier contenido generado por IA. El catastro y un agrimensor matriculado son la autoridad en materia de límites y superficie; el escribano es la autoridad en materia de situación legal.

10. Riesgo de liquidez

La tierra en la Patagonia es un activo ilíquido. No existe un mercado secundario público, y encontrar un comprador puede llevar meses o años. The Ark no presta servicios de mercado secundario ni de reventa y no garantiza ninguna salida, precio ni plazo.

11. Sin garantía

The Ark no efectúa manifestación ni garantía alguna de que un inmueble sea apto para algún propósito en particular, de que alguna superficie, valuación, proyección o estimación sea exacta, ni de que alguna operación vaya a ser aprobada, inscripta o concluida. Nada en la plataforma constituye una oferta de venta, una solicitud, una cotización de precio en carácter de intermediario, ni asesoramiento legal, impositivo, de inversión o financiero.

12. Reconocimiento

Cuando la plataforma te pida reconocer esta divulgación antes de continuar, confirmás que:

• leíste y comprendiste esta Divulgación de Riesgos;
• entendés que debés obtener asesoramiento independiente de un escribano matriculado de Argentina y de tus propios asesores legales e impositivos antes de comprometerte a cualquier compra; y
• entendés que cualquier seña que entregues no garantiza el dominio, la conformidad regulatoria ni la concreción de la operación, y puede quedar en riesgo si la compra no se condiciona a las conformidades requeridas.

Referencias

• Ley 26.737 — Ley de Tierras Rurales (topes a la tierra rural extranjera; estado dependiente de litigio, DNU 70/2023 art. 154 pendiente ante la Corte Suprema)
• Decreto-Ley 15.385/44 — Zona de Seguridad de Fronteras (Previa Conformidad; Comisión Nacional de Zonas de Seguridad; administrada vía el Ministerio del Interior; redeterminación de superficie por Decreto 253/2018)
• ITI / Ganancias / Sellos (ITI derogado por la Ley 27.743; Ganancias cedular 15% para adquisiciones posteriores a 2018; Sellos Neuquén)
• Divulgación para Compradores Extranjeros
• Términos del Servicio (Sección 7 + Sección 6.3 — datos geoespaciales y de los avisos, tal cual)
• Exención de Responsabilidad del Agente de IA
• Investigación: Legal/Audit/research/R6-foreign-land-border-zone.md; Legal/Audit/research/R7-transaction-aml-crossborder-money.md; Legal/Audit/research/R3-two-entity-structure-tax.md